Cómo calcular el indiviso de un condominio en México

El indiviso es el porcentaje del condominio completo que le corresponde a una unidad privativa. Con él se reparte una cuota extraordinaria, se pesa el voto en la asamblea y se define qué parte de los bienes comunes le toca a cada quien.

También es la cifra que más seguido está mal capturada y peor usada. Cuando a un tesorero lo cuestionan en la junta, casi siempre es por aquí.

De dónde sale, y de dónde no

El indiviso no lo decide el comité. Sale de la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio: el instrumento que se otorgó ante notario y quedó inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Ahí viene la tabla con cada unidad privativa y su porcentaje.

Esa escritura es la fuente. No el plano del arquitecto, no la medición que hizo un vecino con flexómetro, no el Excel que heredaste del tesorero anterior. Si tu Excel y la escritura no coinciden, el que está mal es el Excel.

Cambiar los indivisos sí se puede, pero es una modificación a la escritura: pide la mayoría que exija tu ley estatal, formalidad notarial e inscripción. No se arregla levantando la mano, y menos recalculando la hoja de cálculo.

Y algo que cambia todo lo demás: la regulación de condominios en México es estatal, no federal. Cada entidad tiene su propia ley o sus artículos en el código estatal, y no coinciden entre sí. Los principios de abajo son comunes; los requisitos exactos los ponen tu estado, tu escritura y tu reglamento.

Cómo se asigna: qué entra en la cuenta

El método más común es la superficie privativa construida: el indiviso de una unidad es su superficie entre la suma de todas las superficies privativas. De ahí salen las variantes, y cada una mueve dinero:

• Solo construcción cerrada. La terraza, el patio y la azotea de uso exclusivo no cuentan. Favorece a la planta baja con jardín y al penthouse con roof.
• Construcción más terraza o patio, a factor reducido. Se cuenta el área descubierta a la mitad, o a otro porcentaje. Es un punto medio deliberado.
• Con cajones de estacionamiento y bodegas. Tres tratamientos posibles: que el cajón sea unidad privativa aparte con su propio indiviso, que sume metros a la unidad principal, o que sea área común de uso exclusivo y no cuente. El vecino con dos cajones paga distinto en cada caso.
• Por valor y no por metros. Algunas leyes estatales apuntan al valor de la unidad respecto del total. En un edificio donde el último piso vale más por vista y no por tamaño, el resultado no se parece.

Tú no eliges el criterio: ya se eligió al constituirse el régimen. Pero tienes que saber cuál fue, porque es la respuesta a la pregunta que sí te van a hacer: «¿por qué pago más que el vecino de enfrente si tenemos la misma casa?». «Porque tu terraza sí cuenta y la suya no» es una respuesta. «No sé» no lo es.

Tiene que sumar 100%, exacto

La escritura reparte el cien por ciento, ni más ni menos. Si tu lista suma 99.87% o 100.4%, no es un detalle de redondeo: es una unidad sin capturar, una bodega contada dos veces, o un porcentaje transcrito con menos decimales de los que trae el documento.

Ese último es el clásico. Doce unidades iguales dan 8.3333% cada una. Si las capturas como 8.33%, la suma es 99.96%. Ese 0.04% que se quedó sin dueño, en una cuota extraordinaria de $96,780.00, son $38.71 que nadie va a pagar y que alguien va a tener que poner. Captura los decimales que traiga la escritura, sin recortar.

El problema de los centavos

Aunque los porcentajes estén perfectos, el reparto no cae en centavos enteros: la parte de cada unidad casi siempre trae una fracción de centavo, y el centavo no se parte.

Truncar cada parte deja faltante, siempre. Redondear cada parte por separado a veces sobra y a veces falta, sin manera de saber cuál sin sumar: es el peor, porque parece correcto. Lo que sí cuadra es el reparto por residuos mayores, en tres pasos:

1. A cada unidad se le da su parte en centavos enteros, truncando la fracción.
2. Se suman esas partes y se ve cuántos centavos faltan para el total. Nunca son más que el número de unidades.
3. Esos centavos se reparten de uno en uno, empezando por la unidad cuya fracción quedó más grande.

Ojo con el paso 3: el centavo sobrante no va a la unidad más grande, va a la fracción más grande. Son cosas distintas, y abajo se ve.

Un ejemplo que cuadra

Condominio de ocho casas, 750.00 m² privativos en total, indiviso por superficie construida. La asamblea aprobó impermeabilizar azoteas por $96,780.00 contra cotización.

Unidad	Superficie	Indiviso	Parte exacta	Cargo
A-1	72.40 m²	9.6533%	$9,342.46374	$9,342.46
A-2	72.40 m²	9.6533%	$9,342.46374	$9,342.46
A-3	88.15 m²	11.7533%	$11,374.84374	$11,374.84
A-4	88.15 m²	11.7533%	$11,374.84374	$11,374.84
B-1	95.30 m²	12.7067%	$12,297.54426	$12,297.55
B-2	95.30 m²	12.7067%	$12,297.54426	$12,297.55
B-3	110.75 m²	14.7667%	$14,291.21226	$14,291.21
B-4	127.55 m²	17.0067%	$16,459.08426	$16,459.09
Total	750.00 m²	100.0000%	$96,780.00	$96,780.00

Qué pasó ahí. Truncando las ocho partes, la suma da $96,779.97: faltan tres centavos. Redondeando cada parte por su cuenta da lo mismo y también queda corta. Ninguna de las dos cuadra contra lo que aprobó la asamblea.

Los tres centavos van a las tres fracciones más grandes. Las fracciones de centavo aquí son .426 en B-1, B-2 y B-4; .374 en A-1 a A-4; y .226 en B-3. Ganan B-1, B-2 y B-4, que suben un centavo.

Fíjate en B-3: es más grande que B-1 y no le tocó ninguno de los tres centavos, porque su fracción era la más chica de todas. Por eso «que le toque al más grande» no es una regla, es una corazonada.

Comprobación, lo único que importa: $9,342.46 × 2 más $11,374.84 × 2 más $12,297.55 × 2 más $14,291.21 más $16,459.09 igual a $96,780.00. Exacto, contra la cotización, sin ajuste manual.

Un caso que vas a encontrar: cuando todas las fracciones empatan, decide el orden del padrón, y va a ser siempre el mismo vecino. Es un centavo, pero déjalo escrito en el acta antes de conocer los números: «el remanente por redondeo se asigna por orden de padrón». Nadie discute una regla que se fijó antes de saber a quién le tocaba.

Los errores que te cuestionan en la asamblea

Cobrar la extraordinaria por unidad en lugar de por indiviso. «Somos ocho, tocan a $12,097.50.» Suena justo y no lo es: la casa de 72 m² paga lo mismo que la de 127 m². La cuota ordinaria pareja puede estar permitida si tu reglamento la establece así, pero una extraordinaria repartida a cabezas cuando la escritura habla de indivisos es el reclamo más fácil de ganar que existe.

Volver a derivar los porcentajes con las medidas de hoy. Alguien cerró su terraza, alguien levantó un segundo piso. La tentación de actualizar la tabla es enorme y es un error: cambia lo que paga todo el mundo y no te corresponde cambiarlo. Reporta la irregularidad como irregularidad. No la resuelvas en la hoja de cálculo.

Dejar los centavos sueltos. El total cobrado no coincide con el monto aprobado. Son centavos, pero la pregunta no es por el dinero: es por qué tu número no cuadra.

No dejar el criterio por escrito. El acta debería decir cuatro cosas: monto total, criterio de reparto, fecha de corte del padrón y cómo se asigna el remanente. Con eso, el cálculo deja de ser tuyo y pasa a ser de la asamblea.

Ignorar las unidades sin indiviso propio. Bodegas y cajones vendidos aparte aparecen en el padrón sin porcentaje. O les cobras lo que no les toca, o dejas fuera a quien sí debía pagar. Revísalos contra la escritura antes de emitir.

Antes de la próxima cuota extraordinaria

• Saca la tabla de indivisos de la escritura, no una copia de una copia.
• Verifica que sume 100.0000% con todos los decimales del documento.
• Confirma en el acta el criterio de reparto y la fecha de corte del padrón.
• Suma antes de emitir. Si el total no da el monto aprobado, no lo emitas.

En Portalis las cuotas extraordinarias se prorratean por indiviso con reparto por residuos mayores, y las partes suman el total exacto antes de que el cargo salga a los vecinos.